Défiscalisation : la loi des Finances 2009 modifie le régime de la location meublée

Les dernières mesures fiscales de l’Etat ont modifié les statuts du loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) ainsi que le régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

> Les loueurs meublés professionnels
Le statut de loueur professionnel ne sera dorénavant accordé que si deux conditions qui étaient autrefois alternatives sont remplies :
- Les recettes BIC doivent dépasser le seuil des 23 000 euros,
- Celles-ci doivent également représenter 50% des revenus du foyer.

> Les Loueurs meublés non professionnels
Le statut de loueur non professionnel (LMNP) concerne les investisseurs non inscrits au registre du commerce et des sociétés (RSC). Leurs recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros.
Jusqu’au 31 décembre, les LMNP pouvaient imputer les déficits engendrés par la location meublée non professionnelle sur les bénéfices tirés d’autres activités non professionnelles. Depuis le 1er janvier, le contribuable ne pourra les déduire que sur les revenus de même nature, c’est-à-dire ceux engendrés par une activité de location meublée non professionnelle.

> Les Bénéfices industriels et commerciaux
Jusqu’en fin d’année 2008, le régime micro-BIC s’appliquait lorsque le chiffre d’affaires annuel HT n’atteignait pas les 80 000 euros. De plus, les loueurs en meublés bénéficiaient, en tant que fournisseurs de logements, un abattement supplémentaire de 71%. A compter du 1er janvier 2009, seuls les contribuables ayant un chiffre d’affaires inférieur à 32 000 euros pourront bénéficier de ce régime et ils ne pourront déduire qu’un taux de 51% de part leur activité de vente ou de fourniture de logements.

Cumul du crédit d’impôt écologique et du « PTZ éco »

Dans le cadre de la loi des finances 2009, le gouvernement propose le cumul de l’éco-prêt à taux zéro et d’un crédit d’impôt pour tous les particuliers souhaitant faire progresser les performances énergétiques de leur habitation.

Crédit d’impôt :
Le crédit d’impôt est réservé à l’acquisition de biens immobiliers neufs qui répondront à certaines normes écologiques. La déduction d’une partie des intérêts d’emprunt se fera non plus sur 5 mais sur 7 ans. Et l’acquéreur pourra déduire de ses impôts 40% des intérêts durant cette période.

Le prêt écologique à taux zéro
Cet éco-prêt est ouvert à tous les particuliers propriétaires, ou locataires, souhaitant réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer les performances énergétiques de leur logement. Ce prêt, sans intérêt, est plafonné à 30 000 euros sur 10 ans.

Le cumul du prêt à taux zéro écologique et du crédit d’impôt ne s’appliquerait qu’aux ménages dont les ressources n’excèdent pas 45.000€ (avant dernière année précédant celle de l’offre de prêt). De plus, ce dispositif ne serait valable que pour 2 ans : années 2009 et 2010…

Défiscalisation immobilière : le dispositif de la loi Scellier

Dans un contexte de relance économique, le gouvernement a instauré, le mois dernier, une nouvelle loi de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. Disponible depuis le 1er janvier 2009, cette loi remplacera les dispositifs Robien et Boorlo dès le 1er janvier 2010. Ce dispositif permettra aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf prévu à la location de déduire de leurs impôts :

• entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, 25% du prix d’acquisition (jusqu’à 300 000 €)
• entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, 20% du prix d’acquisition.

Seule la réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou bien sur Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions.

Défiscalisation : mise en place de la loi Scellier

La loi de finances rectificatives de 2008 a été adoptée la semaine dernière. Dans le cadre de cet amendement, la loi Scellier va mettre un terme de façon progressive aux dispositifs Robien et Borloo fin 2009.
Courant 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la loi Scellier et l’actuelle loi Robien. La nouvelle loi permettra aux investisseurs locatifs de bénéficier, sur 9 ans, d’une déduction d’impôt équivalente à 25% du montant total investit de 2009 à 2010, et à 20% de 2011 à 2012. La réforme est limitée à un achat de 300 000 euros (soit une réduction maximale de 75 000 euros jusqu’en 2010) et à une seule acquisition par année imposable. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux zones géographiques A, B1 et B2* où la crise du logement se fait plus ressentir.
* Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne ainsi que la Côte d'Azur (bande littorale Hyères - Menton) et le Genevois français.
Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, certaines agglomérations telles que Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo mais également le pourtour de la Côte d'Azur et les départements d'outremer, la Corse et îles.
Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'île de France.

Défiscalisation : modification de la loi Robien

La réforme de la loi Robien, loi de défiscalisation immobilière, a voté vendredi dernier par le Sénat.
Tout investisseur qui acquerra un logement neuf en 2009 dans le cadre de cette loi, pourra déduire de ses impôts 25% du prix de revient sur 9 ans à condition de respecter le plafond des loyers de 10% au dessous des prix du marché.
L’acquéreur du bien locatif bénéficiera d’une réduction d’impôt de 20% du montant total la première année puis de 10% chacune des 8 années suivantes dans la limite de 300 000 euros et ceci indépendamment de sa tranche d’imposition : soit une déduction maximale de 15 000 euros la première année, puis de 7 500 euros les années suivantes.
Cette nouvelle mesure s’inscrit bien sur dans le dispositif de plafonnement des niches fiscales qui limite la déduction d’impôts à 25 000 euros plus 10% du revenu imposable.

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Crédit impôts : le bonus-malus automobile revu à la baisse

Le dispositif du bonus-malus automobile, mis en place l'année dernière, coûte trop cher à l’Etat et pourrait être révisé…
Prévue au départ pour s'équilibrer, le bonus-malus a eu un véritable impact sur la consommation : les malus payés par les acquéreurs de véhicules polluants ne compensent pas les bonus versés aux acheteurs de voitures "vertes". La mesure a coûté environ 140 millions d'euros.
Pour ré-équilibré le système du bonus-malus, il faudrait limiter le nombre de bénéficiaires de primes en diminuant le seuil de CO2/km. Le bonus ne serait versé qu’à partir du moment où la voiture achetée rejette moins de 120 grammes de CO2 par kilomètre au lieu des 130g actuellement.

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Investissement immobilier : les OPCI

Suite aux Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et aux Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), un nouveau produit d’investissement sur l’immobilier non coté a été crée : les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).

Tout comme les SCPI, les Organismes de placement collectif en immobilier permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer ce patrimoine (les impayés de loyer, les travaux…).
Les OPCI comportent tout de même quelques différences avantageuses pour les petits épargnants :

• Ceux-ci pourront investir dans l’immobilier avec une faible mise de départ : versement initial de 1 000 € sur une durée de placement de 8 à 12 ans.
• Contrairement aux SCPI, les OPCI dynamisent l’ensemble du patrimoine en gardant obligatoirement une partie de leur portefeuille en liquidités et en titre faciles à revendre.
• Les OPCI offre une fiscalité plus attractive. Il existe deux types de taxation au choix : au titre des revenus fonciers ou au titre des revenus de valeurs mobilières. Dans le second choix, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40% et un abattement fixe annuel de 1 525 € pour un célibataire et de 3 050 € pour un couple. Les épargnants sous le régime d’un OPCI bénéficient également d’un crédit d’impôt plafonné à 115 € pour un célibataire et à 130 € pour un couple.

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Défiscalisation immobilière : loi Jégo

Le secrétaire d’Etat à l’Outre-mer, Yves Jégo, devrait présenter en conseil des ministres au mois de juin, la loi programme sur le développement du logement social dans les DOM-TOM. La loi Girardin concernant la défiscalisation de l’investissement immobilier dans les DOM-TOM devrait être progressivement remplacée par la loi Jégo.

Depuis la mise en place de la loi Girardin le 21 juillet 2003, tout contribuable domicilié sur le territoire français qui réalise l’acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM peut bénéficier d’une réduction d’impôt variant de 25 à 50% selon les cas, et pouvant même atteindre 64% sous certaines conditions.
Selon le secrétaire d’Etat à l’Outre-mer, cette loi a encouragé le développement de logements privés mis en location représentant une offre locative en inadéquation avec les besoins en logements sociaux des DOM-TOM.

Le texte du projet de loi devrait être examiné par le parlement avant cet été…

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Le crédit d’impôt : quelques détails

Le Bulletin Officiel des Impôts du 10/04/2008 précise l’article 5 de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat :

CHAMP D’APPLICATION

• Le crédit d’impôt bénéficie aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France qui acquièrent ou font construire directement un logement affecté à leur habitation principale
• Seuls les intérêts des prêts immobiliers contractés auprès d’un établissement financier, ouvrent droit au crédit d’impôt sur le revenu. Sont donc exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d’autres crédits (ex : regroupement de credit consommation)
• Sont pris en compte les intérêts des emprunts destinés à financer :
  • l’acquisition d’un logement suivi ou non de travaux, ceux-ci étant réalisés immédiatement ou à bref délai après cette acquisition ;
  • l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’un immeuble et les dépenses de construction de celui-ci ;
  • l’agrandissement de l’habitation principale lorsque l'immeuble acquis ou construit forme avec le logement dont l'acquéreur ou le constructeur est déjà propriétaire une seule et même unité d'habitation ;
  • l’acquisition d’un logement dégradé (ruine) ou d’un immeuble affecté à un usage autre que d’habitation suivie de travaux permettant de le réaffecter ou de le transformer en local à usage d’habitation ;
  • les travaux de transformation en local à usage d’habitation d’un immeuble affecté à un usage autre que d’habitation dont le contribuable est déjà propriétaire (ex : transformation d’une grange) ;
  • le paiement d’une soulte de partage.

MODALITES D’APPLICATION

• Les intérêts acquittés par des tiers ne sont pas pris en compte (Paiement des intérêts par une assurance ou par un tiers).
• Sont exclues de la base du credit d’impôt, les dépenses relatives aux frais d’emprunt et aux cotisations d’assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.
• Le décompte des cinq premières annuités éligibles commence à partir de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur.
• Le crédit d’impôt est calculé sur les intérêts supportés par les bénéficiaires : Cumul avec certains prêts aidés (ex : prêt à taux zéro – PTZ)
• Non-cumul avec la réduction d’impôt en faveur de l’acquisition d’une résidence principale située outre-mer.
• Le contribuable doit pouvoir justifier les charges qu'il a portées sur ses déclarations de revenus afin d'obtenir le bénéfice du crédit d'impôt.

ENTREE EN VIGUEUR
Le crédit d’impôt s’applique aux intérêts payés à compter du 6 mai 2007 au titre des constructions ou des acquisitions de logement intervenues à compter cette date.

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Immobilier locatif : plafonds 2008

Nous vous indiquions, la semaine dernière, les plafonds concernant le dispositif Borloo Neuf.

Le Bulletin officiel des impôts a publié hier l'actualisation des plafonds de loyers et de ressources pour l'année 2008 des différents dispositifs d'investissements locatifs : Besson, Robien et Borloo Ancien.

Dispositif	Zone géographique	Plafonds de loyer
Borloo ancien (déduction spécifique égale à 30 %)	Zone A	16,81 €/m²
	Zone B	10,98 €/m²
	Zone C	7,95 €/m²
Borloo ancien secteur social (déduction spécifique égale à 45 %)	Zone A	6,06 €/m²
	Zone B	5,51 €/m²
	Zone C	4,95 €/m²
Borloo ancien secteur très social (déduction spécifique égale à 45 %)	Zone A	5,74 €/m²
	Zone B	5,36 €/m²
	Zone C	4,76 €/m²
Robien Classique	Zone A	21,02 €/m²
	Zone B	14,61 €/m²
	Zone C	10,51 €/m²
Robien Recentré	Zone A	21,02 €/m²
	Zone B1	14,61 €/m²
	Zone B2	11,95 €/m²
	Zone C	8,76 €/m²
Besson Neuf	Zone I bis	15,06 €/m²
	Zone I	13,33 €/m²
	Zone II	10,29 €/m²
	Zone III	9,71 €/m²

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français ;
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières ;
Zone C : le reste du territoire.

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne ainsi que la Côte d'Azur (bande littorale Hyères - Menton) et le Genevois français
Zone B1: agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, certaines agglomérations telles que Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo mais également le pourtour de la Côte d'Azur et les départements d'outremer, la Corse et îles
Zone B2 : gglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'île de France
Zone C : le reste du territoire.

Zone I bis : Paris et communes limitrophes ;
Zone II : autres communes de l'agglomération parisienne ;
Zone III : communes de plus de 100 000 habitants ;
Zone IV : le reste du territoire.

Les plafonds de ressources annuelles des locataires pour les dispositifs Borloo et Besson varient selon la zone et le nombre de personnes composant la famille : http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?FILE=Index.html (BOI 5D-1-08 du 7 février 2008).

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