Les changements en 2009 : Credit, immobilier, défiscalisation, assurance

Suite aux difficultés rencontrées au cours de l’année 2008, l’Etat a mis en place de nombreuses nouveautés :
- Le plan de relance exposé en décembre 2008 prévoit d'attribuer 3,4 milliards d'euros à l'immobilier,
- Les aides au logement réévaluées à + 2,95%. Depuis le 1er janvier, les locataires d’HLM ayant des revenus supérieurs à un certain seuil payeront un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS),
- Annoncé lundi dernier par Christine Lagarde, une subvention de 10,5 milliards d’euros va être destinée aux banques afin de relancer le crédit,
- le montant du prêt à taux zéro est doublé : 65.100 euros jusqu'au 31 décembre 2012,
- La création d’un nouvel éco-prêt : jusqu’à 30 000 euros sur 10 ans pour financer des travaux d’amélioration des performances énergétiques des logements,
- La visibilité des assurances de prêt afin de facilité dès la fin de l’année l’accès à l’information et aux offres concurrentielles aux particuliers,
- Défiscalisation : la loi Robien disparaîtra fin 2009 pour laisser place au dispositif Scellier entré en vigueur en ce début d’année,
- La loi Scellier : les acquéreurs d’un bien locatif neuf ou ancien pourront déduire 25% du prix d'achat dans la limite de 300 000 euros par année d'imposition,
- Un nouveau diagnostic immobilier : le diagnostic électrique obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier,
- Le crédit d'impôt établi par la loi TEPA : la déduction d'impôt sur 7 ans (non plus 5 ans) de 40% des intérêts du crédit immobilier contracté pour l’acquisition d’un bien immobilier à basse consommation,
- A partir du 1er juillet 2009, une taxe de 1,1 % sur les revenus du patrimoine sera mise en place afin de financer le revenu de solidarité active (RSA),
- Le livret A : toutes les banques françaises ont dorénavant la possibilité de proposer le Livret A.

Défiscalisation : la loi des Finances 2009 modifie le régime de la location meublée

Les dernières mesures fiscales de l’Etat ont modifié les statuts du loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) ainsi que le régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

> Les loueurs meublés professionnels
Le statut de loueur professionnel ne sera dorénavant accordé que si deux conditions qui étaient autrefois alternatives sont remplies :
- Les recettes BIC doivent dépasser le seuil des 23 000 euros,
- Celles-ci doivent également représenter 50% des revenus du foyer.

> Les Loueurs meublés non professionnels
Le statut de loueur non professionnel (LMNP) concerne les investisseurs non inscrits au registre du commerce et des sociétés (RSC). Leurs recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros.
Jusqu’au 31 décembre, les LMNP pouvaient imputer les déficits engendrés par la location meublée non professionnelle sur les bénéfices tirés d’autres activités non professionnelles. Depuis le 1er janvier, le contribuable ne pourra les déduire que sur les revenus de même nature, c’est-à-dire ceux engendrés par une activité de location meublée non professionnelle.

> Les Bénéfices industriels et commerciaux
Jusqu’en fin d’année 2008, le régime micro-BIC s’appliquait lorsque le chiffre d’affaires annuel HT n’atteignait pas les 80 000 euros. De plus, les loueurs en meublés bénéficiaient, en tant que fournisseurs de logements, un abattement supplémentaire de 71%. A compter du 1er janvier 2009, seuls les contribuables ayant un chiffre d’affaires inférieur à 32 000 euros pourront bénéficier de ce régime et ils ne pourront déduire qu’un taux de 51% de part leur activité de vente ou de fourniture de logements.

Cumul du crédit d’impôt écologique et du « PTZ éco »

Dans le cadre de la loi des finances 2009, le gouvernement propose le cumul de l’éco-prêt à taux zéro et d’un crédit d’impôt pour tous les particuliers souhaitant faire progresser les performances énergétiques de leur habitation.

Crédit d’impôt :
Le crédit d’impôt est réservé à l’acquisition de biens immobiliers neufs qui répondront à certaines normes écologiques. La déduction d’une partie des intérêts d’emprunt se fera non plus sur 5 mais sur 7 ans. Et l’acquéreur pourra déduire de ses impôts 40% des intérêts durant cette période.

Le prêt écologique à taux zéro
Cet éco-prêt est ouvert à tous les particuliers propriétaires, ou locataires, souhaitant réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer les performances énergétiques de leur logement. Ce prêt, sans intérêt, est plafonné à 30 000 euros sur 10 ans.

Le cumul du prêt à taux zéro écologique et du crédit d’impôt ne s’appliquerait qu’aux ménages dont les ressources n’excèdent pas 45.000€ (avant dernière année précédant celle de l’offre de prêt). De plus, ce dispositif ne serait valable que pour 2 ans : années 2009 et 2010…

Défiscalisation immobilière : le dispositif de la loi Scellier

Dans un contexte de relance économique, le gouvernement a instauré, le mois dernier, une nouvelle loi de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. Disponible depuis le 1er janvier 2009, cette loi remplacera les dispositifs Robien et Boorlo dès le 1er janvier 2010. Ce dispositif permettra aux acquéreurs d’un bien immobilier neuf prévu à la location de déduire de leurs impôts :

• entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, 25% du prix d’acquisition (jusqu’à 300 000 €)
• entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, 20% du prix d’acquisition.

Seule la réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou bien sur Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions.

Crédit immobilier : les taux en baisse

Selon une étude de l'Observatoire Crédit / CSA parue hier, les taux de crédit immobilier reculent pour la première fois depuis 3 ans. Le taux moyen d’un crédit immobilier s’élève à 5,04% pour un particulier souhaitant acquérir un logement neuf et à 4,96% pour un logement ancien. L’observatoire annonce le repli rapide des taux des crédits pour atteindre un taux moyen d’environ 4,5% dès le mois de février.
En parallèle, l’étude de l’Institut national de la consommation (INC) révèle que les banques ne sont pas décidées à relancer la demande de crédits des particuliers. Malgré un taux directeur abaissé par la Banque centrale européenne (BCE) à 2,50%, certaines banques n’ont pas intégralement répercuté ce recul aux taux des crédits aux particuliers. Elles profitent même de la confusion créée par un contexte économique difficile pour augmenter leur marge. Les conditions d’octroi des crédits restent dures et de nombreux dossiers sont refusés…

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Immobilier neuf : les constructions en baisse !

Après un recul de 20,6 % des mises en chantier entre août et octobre dernier, le ministère de l’Ecologie annonce un nouveau recul de 12,7% sur un an à fin novembre. La baisse s’élève à 14,4% entre septembre et novembre.
Les permis de construire accusent également un repli de 14,7% entre le mois de septembre et le mois de novembre et de 17,1% sur un an, soit 467 372 permis l’année. Ces chiffres restent en dessous de l’objectif affiché du gouvernement de construire 500 000 logements neufs par an pour faire face au contexte économique.
Ces baisses ont davantage touché les constructions de logements individuels que les logements collectifs. Les régions les plus touchées en France sont la Haute-Normandie, la Bourgogne, les Pays de Loire, le Limousin et la Corse tandis que l’Ile-de-France est encore en hausse…

Immobilier entre particuliers

Défiscalisation : mise en place de la loi Scellier

La loi de finances rectificatives de 2008 a été adoptée la semaine dernière. Dans le cadre de cet amendement, la loi Scellier va mettre un terme de façon progressive aux dispositifs Robien et Borloo fin 2009.
Courant 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la loi Scellier et l’actuelle loi Robien. La nouvelle loi permettra aux investisseurs locatifs de bénéficier, sur 9 ans, d’une déduction d’impôt équivalente à 25% du montant total investit de 2009 à 2010, et à 20% de 2011 à 2012. La réforme est limitée à un achat de 300 000 euros (soit une réduction maximale de 75 000 euros jusqu’en 2010) et à une seule acquisition par année imposable. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux zones géographiques A, B1 et B2* où la crise du logement se fait plus ressentir.
* Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne ainsi que la Côte d'Azur (bande littorale Hyères - Menton) et le Genevois français.
Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, certaines agglomérations telles que Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo mais également le pourtour de la Côte d'Azur et les départements d'outremer, la Corse et îles.
Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'île de France.

Défiscalisation : modification de la loi Robien

La réforme de la loi Robien, loi de défiscalisation immobilière, a voté vendredi dernier par le Sénat.
Tout investisseur qui acquerra un logement neuf en 2009 dans le cadre de cette loi, pourra déduire de ses impôts 25% du prix de revient sur 9 ans à condition de respecter le plafond des loyers de 10% au dessous des prix du marché.
L’acquéreur du bien locatif bénéficiera d’une réduction d’impôt de 20% du montant total la première année puis de 10% chacune des 8 années suivantes dans la limite de 300 000 euros et ceci indépendamment de sa tranche d’imposition : soit une déduction maximale de 15 000 euros la première année, puis de 7 500 euros les années suivantes.
Cette nouvelle mesure s’inscrit bien sur dans le dispositif de plafonnement des niches fiscales qui limite la déduction d’impôts à 25 000 euros plus 10% du revenu imposable.

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Les maisons à 15€ par jour étendues aux appartements

Après le lancement en avril dernier des maisons individuelles à 15 euros par jour, la ministre du Logement, Christine Boutin, annonce l’extension de ce dispositif aux logements collectifs. Les conditions restent les mêmes. Grâce au Pass-Foncier, l’acquéreur paye d’abord la maison à hauteur de 450 euros par mois en moyenne, puis il rembourse l’emprunt correspondant au terrain auprès du 1% logement. Pour bénéficier du Pass-Foncier, il faut être primo-accédant, recevoir une aide à l’accession à la propriété des collectivités locales et avoir des revenus fiscaux en dessous des plafonds de ressources du Prêt social location/accession (PSLA).
La ministre espère que cette mesure contribuera à répondre à l’objectif fixé par Nicolas Sarkozy, c’est-à-dire, l’acquisition sociale de 30 000 logements neufs.
Le bilan des maisons individuelles à 15 euros par jour reste mitigé. Seuls 3 000 projets sont en cours contre 5 000 attendus. De plus, sur les actuels propriétaires, tous ont payé leur maison au dessus des 100 000 euros initialement prévus !

Nouveau diagnostic immobilier obligatoire

Dès le 1er janvier 2009, un diagnostic électrique devra obligatoirement être fourni lors de la vente d’un logement si l’installation a plus de 15 ans. Dans une récente publication, l’observatoire National de la Sécurité Electrique, l’ONSE, a constaté que 7 millions de logements anciens ne répondaient pas aux normes de sécurité électriques. Parmi eux, près de 2,3 millions d’installations électriques seraient considérées comme très dangereuses provoquant entre 25 et 35 % des incendies domestiques. Ce diagnostic, qui doit dater de moins de 3 ans lors de la vente, porte sur les installations privatives et les dépendances. Il vérifie :

• la présence d’un appareil de commande et de protection qui doit être facilement accessible et qui doit permettre de couper facilement l’alimentation électrique,
• l’existence d’un « dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre », permettant de déceler les fuites et le cas échéant, de couper automatiquement le système,
• la mise en place d’une protection contre les surintensités,
• le respect de la « liaison équipotentielle » (tension entre les éléments conducteurs et la terre) et de la sécurité dans les salles d’eau, afin d’éviter les risques de chocs électriques,
• l’absence de matériels en mauvais état et inappropriés.

Ce diagnostic a un rôle d’information. En effet, le vendeur n’est pas tenu de réaliser les travaux avant de vendre le bien. Il permet simplement à l’acquéreur d’acheter en connaissance de cause.
Le logement peut être diagnostiqué par un organisme certifié par le Comité français d’accréditation (COFRAC). Ils seraient actuellement environ 3 500 diagnostiqueurs à être accrédités pour le diagnostic électrique.
Avant de lancer le diagnostic, il sera plus prudent de vérifier la certification du diagnostiqueur (liste disponible sur www.cofrac.fr) et les tarifs n’étant pas réglementés, de comparer les offres de plusieurs professionnels.
Ce nouveau diagnostic s’ajoute à d’autres « rapports » obligatoires : amiante, plomb, termites, gaz, performance énergétiques, risques naturels. Certains professionnels proposent des offres comprenant l’ensemble de ces diagnostics.